二手房满两年免征增值税

营改增”5月1日全面推行后，二手房交易税负将如何变化，成为人们关注的焦点之一。财新记者了解到，“营改增”试点实施办法中明确，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买两年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

目前来看，二手房交易“营改增”基本上相当于将营业税政策平移至增值税上，税负并不会增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示，考虑到价税分离部分，“营改增”后，税负实际上略微降一点。

由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商拿增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人注意合同签订，必须搞清楚房款是否含税价。

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万(含税、购买不足两年)的房子，终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

另一可能减税的来源是两年以上的非普通住房。现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

此次个人二手房交易“营改增”对两年以上(含两年)的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。有税务咨询人士对记者表示，这可能意味着未来不分差别对待。

普通住房和非普通住房的区别，主要是各地区根据实际情况，结合单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价格等制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。如果“营改增”后，两年以上的非普通住房也纳入免征范围，将减轻这部分住房的交易税负。

为确保全面推开“营改增”平稳实施，国税总局近日发文称，全面推开“营改增”后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。